Al centro di un processo di compravendita di un immobile c’è la corretta valutazione dello stesso. Tale valutazione non può essere effettuata senza conoscere il valore di mercato che tiene conto dei cosiddetti coefficienti di merito. Una fonte preziosa per un’adeguata valutazione di un’abitazione è la Banca Dati delle quotazioni immobiliari presente sul sito dell’Agenzia delle Entrate.
Il valore di mercato deve prescindere da fattori soggettivi e condizionamenti esterni. Esiste infatti una formula precisa che permette di calcolarlo, ovvero: superficie commerciale * quotazione al metro quadro * coefficienti di merito.
La superficie commerciale è data dalla somma percentuale di tutte le superfici di cui la proprietà si compone; è dunque un parametro di mercato oggettivo.
La quotazione al metro quadro viene individuata dall’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) dell’Agenzia del Territorio; ad ogni zona omogenea corrisponde un valore minimo e un valore massimo al metro quadro, specifici per ciascuna tipologia edilizia.
I coefficienti di merito rappresentano degli importi in percentuale che vanno aggiunti o sottratti al valore dell’immobile, prendendo in considerazione alcune caratteristiche come stato locativo, piano e luminosità.
Un esempio del calcolo del valore di un immobile ci è offerto dalla guida di Dove.it, agenzia immobiliare online multiservizi. Presente anche un efficace servizio di valutazione immobile gratuita che permette di determinare il giusto prezzo dell’immobile e di venderlo a zero commissioni.
Ma torniamo ai coefficienti di merito che di fatto contribuiscono ad aumentare o diminuire la quotazione di un immobile.
Il piano è tra i più importanti.
Un seminterrato equivale a un -25% con ascensore e senza; terra o rialzato (-10% con giardino e -20% senza giardino), primo piano (-10% con e senza ascensore), secondo piano (-3% con ascensore; -15% senza ascensore), terzo piano (0% con ascensore; -20% senza ascensore), dal terzo piano in su (+5% con ascensore; -30% senza ascensore), ultimo (+10% con ascensore e -30% senza ascensore), attico (+20% con ascensore; -20% senza ascensore).
La luminosità gioca un ruolo determinante sul valore finale di un immobile, con un range che va dal +10% per un’abitazione molto luminosa al -5% per una poco luminosa.
Per ciò che riguarda l’esposizione e la vista, gli immobili dotati di esterna panoramica hanno coefficiente +10%, esterna +5%, mista 0%, interna -5%, completamente interna -10%.
Lo stato locativo comporta la presenza o meno di un contratto di affitto.
Abitazioni libere da ogni vincolo hanno coefficiente di merito 100% mentre le locate a canone libero -20% e le locate stagionalmente -5%.
Collaterale allo stato locativo è lo stato di conservazione: -10% per un immobile da ristrutturare, +5% se ristrutturato, +10% se finemente ristrutturato o di nuova costruzione.
Un ulteriore coefficiente riguarda il riscaldamento, con un +5% se è presente impianto di riscaldamento autonomo, 0% se centralizzato (0%), +2% se centralizzato con contatore e -5% se assente.
